Кадастровая стоимость земельного участка – это стоимость, отраженная в государственном кадастре недвижимости и применяемая для исчисления земельного налога, арендной платы и выкупной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка проводится методом массовой оценки, то есть без учета индивидуальных особенностей конкретной территории. В настоящее время сложилась ситуация, при которой кадастровая стоимость земельных участков многократно превышает их рыночную стоимость, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации, является нарушение прав собственников как плательщиков земельного налога, и нарушение прав арендаторов, поскольку арендная плата зачастую рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В настоящее время существует следующие способы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков (ст. 24.18 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014):

— в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, сформированной при Управлении Росреестра по Томской области (данный этап обязателен в случае, если право собственности на земельный участок зарегистрировано на юридическое лицо);

— в суде (минуя комиссию, в суд могут общаться собственники земельных участков – физические лица).

Пример снижения кадастровой стоимости земельного участка

Собственник земельного участка – физическое лицо (далее — Доверитель) обратилось к адвокату Перковской О.В. по вопросу уменьшения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляла 8 480 тыс. руб. Таким образом, сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, равнялась 127 тыс. руб. в год (8 480 тыс.руб. x 1,5%).

В связи с поставленной задачей Доверителю были оказаны следующие юридические услуги:

• Проведена устная консультация;
• Определена предварительная рыночная стоимость земельного участка;
• Собран необходимый пакет документов;
• Пакет документов передан организации, проводящей оценку рыночной стоимости земельных участок;
• Получен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение на отчет;
• Подготовлен необходимый пакет документов для обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, сформированной при Управлении Росреестра по Томской области;
• Подготовлено заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка;
• Заявление с пакетом документов сдано в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, сформированной при Управлении Росреестра по Томской области;
• Принято участие в заседании комиссии по рассмотрению заявления;
• Получено решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По результатам рассмотрения заявления комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, сформированной при Управлении Росреестра по Томской области, было принято положительное решение, и кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере рыночной и составила 3 980 тыс. руб.

Таким образом, подлежащая уплате в бюджет сумма земельного налога уменьшилась на 67, 3 тыс. руб., или на 53%.

Учитывая, что кадастровая стоимость устанавливается минимум на 3 года, а максимум на 5 лет, минимальная общая экономия в приведенном случае составит более 200 000 рублей.