Оспаривание и снижение кадастровой стоимости земельных участков

После вступления в силу поправок, внесенных в Налоговый кодекс в соответствии с ФЗ №284-ФЗ от 04.10.2014, оспаривание кадастровой стоимости стало особенно актуальным. Дело в том, что теперь в качестве основы для расчёта базы налогообложения для земельного налога, а также налога на имущество будет браться кадастровая стоимость недвижимости. Проще говоря, придется платить налоги с кадастровой стоимости. А она зачастую бывает несправедливо завышена и рассчитана неправильно, что ведет к неоправданному увеличению налогового бремени, в некоторых случаях в несколько раз.

Адвокат Перковская Ольга Владимировна добивается снижения кадастровой стоимости, оспаривая изначально занесенные в Кадастр экономические показатели. Результатами успешного уменьшения кадастровой стоимости станут:

  • Снижение налоговой нагрузки: земельного налога либо налога на недвижимость, в зависимости от типа объекта, занесенного в Кадастр
  • Снижение размера арендной платы, которая зачастую рассчитывается по формулам, в которых заложена кадастровая стоимость.
  • Снижение выкупной цены участка, также рассчитываемой на основе кадастровой стоимости.

Как видим, изменение кадастровой стоимости земли приводит к значительным изменениям многих показателей, так как именно эта стоимость во многих расчётах используется в качестве базы. Рассмотрим подробнее, что собой представляет кадастровая стоимость и как осуществляется ее снижение.

Основы: понятие кадастровой стоимости и ее особенности

Кадастровая стоимость – это оценка объекта недвижимости, выполненная Федеральной службой кадастра и картографии. Распространенным заблуждением является тот факт, что данная оценка касается только земельных участков. На самом же деле, квартиры, здания и земельные участки, — все объекты недвижимости переоцениваются не реже, чем раз в 5 лет по следующей процедуре:

  • Местные органы власти выбирают компанию-оценщика на конкурсной основе. Как правило, выигрывает конкурс компания, которая предложила самые низкие цены. Тут сразу кроется первая опасность: зачастую такие компании дают крайне низкокачественные отчеты, не обеспечивая справедливой оценки.
  • Компания, выигравшая конкурс, осуществляет оценку массово и, чаще всего, заочно. Специалисты, определяющие стоимость объекта, этот объект никогда не видели. А потому ничего не знают о транспортной доступности, инженерных сетях, природных особенностях и прочей специфике, из которой и формируется цена в рыночных условиях.
  • В результате, полученная оценка всегда очень приблизительная, и, чаще всего, завышенная. Особенно сильно заметны завышения для владельцев крупных объектов (юридические лица, владеющие землями или крупной недвижимостью).

Завышенная оценка приводит к росту всех показателей, завязанных с кадастровой стоимостью, и в первую очередь это – налог на землю или имущество. Для компаний завышение оценки стало причиной роста налоговой нагрузки, а для многих физических лиц вовсе обернулось финансовой катастрофой и неподъемным бременем. Однако снижение кадастровой стоимости земельного участка по инициативе владельца – это вполне реально выполнимая процедура, которую наш адвокатский кабинет проводит регулярно, в интересах как физических, так и юридических лиц.

Постановка диагноза: как узнать текущую кадастровую стоимость?

Чтобы убедиться, что вам требуется уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, сначала следует узнать его оценку и сопоставить ее с реальной рыночной ценой участка. Для этого требуется:

  • Обратиться к официальному сайту Росреестра, где можно получить стоимость вашего объекта недвижимости по кадастровому номеру (самый простой способ).
  • Обратиться в Федеральную службу кадастра и картографии по месту регистрации объекта недвижимости. Вам выдадут справку с указанной стоимостью.
  • Свериться с кадастровым паспортом, если вы получали его менее 5 лет назад и плановаяпереоценка кадастровой стоимости еще не производилась.

Если вы убедились, что стоимость завышена, не стоит терять времени – пора переходить к активным действиям.

Исправляем неточности: как происходит уменьшение кадастровой стоимости?

Оспорить кадастровую стоимость имеют право как юридические, так и физические лица, владельцы объектов недвижимости, занесенных в Кадастр. Существует два основания для внесения изменений:

  • Уточнение информации об объекте. Если доказать, что при оценке объекта не были учтены важные факторы, определяющие стоимость, можно добиться внесения уточнений и исправления ошибок. В результате стоимость будет рассчитана снова, с учетом обоснованных претензий к предыдущей оценки.
  • Установление рыночной стоимости, актуальной на момент установления кадастровой стоимости. В этом случае мы не пытаемся скорректировать существующую оценку за счет поиска неточностей в примененной методологии, а проводим независимую экспертную оценку, на основании которой и будет проведено изменение кадастровой стоимости земельных участков и прочих объектов недвижимости.

Второй метод является более эффективным и востребованным, так как позволяет кардинально снизить стоимость, особенно в случае ее существенного завышения. Даже если доказать наличие ошибок, уменьшение стоимости будет не столь существенным, как после применения экспертной оценки.

Как проходит оценка для пересмотра кадастровой стоимости?

Экспертную оценку имеет право давать независимый оценщик, который имеет свидетельство о допуске от СРО оценщиков (является действующим членом саморегулирующей организации). По заявлению физического или юридического лица независимый оценщик проводит экспертизу, на основании которой можно будет снизить кадастровую стоимость. Процедура независимой оценки состоит из следующих этапов:

  • Первичная оценка для определения экономической целесообразности обжалования кадастровой стоимости. Эксперт проводит оценку на основе имеющихся исходных данных, а также сверяет ее с существующей кадастровой стоимостью. Если нет сомнений в том, что затраты на оценку окупятся, есть смысл переходить к следующему этапу. Если же эксперт сочтет, что возможно лишь незначительное снижение (на 10 – 15%), дальнейшие споры по кадастровой стоимости можно считать бессмысленными и нецелесообразными. Важно! Работа оценщика является платной, а стоимость услуги определяется индивидуально: в зависимости от сроков выполнения работы, количества объектов, площади объекта, уровня сложности, количества подлежащих анализу документов и т.п. Потому, в каждом случае издержки на оценку – это важный экономический вопрос целесообразности, окупится ли изменение стоимости?
  • Если по результатам первичной оценки дальнейшая экспертиза признана целесообразной, оценщик приступает к работе: выполняются несколько этапов исследования, от документальной проверки до выездного исследования состояния объекта. По результатам всех исследований специалист составляет отчет об оценке, в котором указывается цена объекта, а также приводится детальное обоснование этой цены.
  • Эксперты СРО, в котором состоит оценщик, проводят дополнительную экспертизу заключения этого оценщика и дают свое заключение. Наличие положительного заключения экспертов СРО является обязательным документом для того, чтобы инициировать пересмотр кадастровой стоимости.
  • Непосредственное оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта недвижимости. При этом в России есть две инстанции, в которых проходят подобные разбирательства. Первой инстанцией является региональная комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Вторая инстанция – суд общей юрисдикции.

Есть одна правовая тонкость: оспаривание кадастровой оценки для юридических лиц возможно только с прохождением обоих инстанций, сначала – досудебное урегулирование в комиссии, а потом – суд. Физические же лица могут сразу обращаться в суд. Причем физическое лицо имеет право обратиться в суд даже в том случае, если не имеет экспертного заключения, в этом случае судья назначит проведение экспертизы.

Однако подобная практика крайне нежелательна, так как издержки за проведение экспертизы все равно понесет истец, а вот результаты этой экспертизы окажутся лотереей. Соответственно, гораздо рациональнее сначала обратиться к эксперту и узнать, каковы перспективы вашего дела.

Обратите внимание: изменение кадастровой стоимости приосходит с момента вступления решения суда в силу. Соответственно, всё то время, что кадастровая стоимость была завышенная, вы платите налоги по завышенным ставкам. А значит, не стоит откладывать в долгий ящик решение этого вопроса, чем быстрее вы получите позитивное решение суда о пересмотре кадастровой стоимости, тем меньше вы переплатите налогов.

Опытные юристы – эффективные решения

Адвокатский кабинет Ольги Перковской предлагает профессиональные комплексные услуги по оспариванию кадастровой оценки, — от первичного анализа перспектив вашего дела до получения решения суда. Юристами выполняются все формальности, а клиент сопровождается на всех этапах. Мы поможем собрать необходимые документы, получить правильную оценку, а также отстоять свои интересы в ходе досудебного урегулирования и в суде.

Мы накопили большой опыт работы, потому готовы обеспечить грамотные услуги в сфере кадастровой оценки как для физических, так и для юридических лиц, по объектам любой степени сложности. Не стоит мириться с завышенной кадастровой стоимостью, вы имеете полное законное право на ее уменьшение. А мы поможем вам это право реализовать!